苏地2020-WG-74号地块项目策划分析报告开题报告

1. 研究目的与意义

项目策划是项目发掘、论证、包装、推介、开发、运营全过程的一揽子计划。而项目的实施成功与否，除其它条件外，首要的一点就是所策划的项目是否具有足够吸引力来引入资本的投入。地块策划是基于市场条件，为一系列房地产项目提供合理的建议和策略,包括项目定位、产品设计、营销定位、促销和销售，以及具体实施。根据市场、产品和销售要求，根据项目的不同阶段、不同情况提供不同的解决方案，是一项非常全面的工作。

国内，市场竞争正在迅速变化。在这种情况下，要提高市场竞争力，必须通过市场定位来了解和预测市场的变化规律，把握市场形势，以便于房地产企业的管理。无论产品是否畅销，其前提是市场定位的准确性。只有以市场定位为制定营销策略的前提和基础，各种手段才能相互配合，锁定目标客户，然后传递产品信息，使产品进入目标市场。在市场定位准确的情况下，制定相应的营销策略的宣传推厂工作可以在后期有效开展。不仅如此，准确的市场定位也会给房地产市场带来巨大的冲击。事实上，市场定位的实质是推出不同程度满足目标客户需求的产品，如设计、质量和设施管理。为了吸引消费者赢得消费者的信任，这种信任与企业的产品、文化、经营理念和核心价值观密切相关，从而构建了强大的市场竞争力。

国外，20世纪50年代的主要理论是美国药典理论,即独特的销售主张。60年代中期以品牌形象理论为主，从20世纪70年代开始，现代意义上就有了市场定位理论。在房地产市场定位理论中，STP理论是主要理论。早期的STP理论主要是市场细分。这是美国营销科学家温德尔史密斯首次提出的,在接下来的几十年里，随着美国营销科学家菲利普科特勒的进一步完善和发展，最后，形成了成熟的STP目标定位理论。

随着国民经济的快速发展和住房制度改革的深入,我国房地产业取得了长足的进步，消费者越来越理性和成熟，开发企业之间的竞争日趋激烈。在这种情况下，越来越多的企业开始关注房地产项目开发前期的策划分析。随着消费者对房地产产品的要求，产品定位在房地产开发项目开发中的作品越来越发挥着不可想象的作用，所以做好项目定位，才能促进房地产企业的良好发展。在当今消费者眼中，住宅不仅是避风避雨的场所，也是充满生活乐趣的理想空间。所以，在房地产项目中要特别注意项目规划，其定位的准确与否将成为整个项目的成败关键因素，同时在房地产项目开发中占有举足轻重的地位。

2. 研究内容与预期目标

苏地2020-WG-74号地块，位于高新区科技城潇湘路西、白龙河绿化地北。用地性质为城镇住宅用地，用地出让面积为53138.8平方米，建筑面积106277.6平方米，容积率大于1且小于等于2，土地总成交价为168555.29万元。以上述地块为对象，完成一份项目策划分析报告。

3. 研究方法与步骤

1、项目调查与市场分析：通过对该项目的区位、周边配套及设施、居住环境、区域经济、竞争产品情况、价格及空间布局关系进行调查和分析。其中，市场问卷调查环节的主要工作包括：调查问卷设计，市场调查，调查结果分析。

2、项目定位：通过前期调查分析对该地块进行项目定位。包括：目标客群、规划设计、产品类型、销售价格等，进而完成开发方案。至少包括：项目功能定位、产品单元设计及户型，产品定价。

3、投资估算与财务评价：确定开发的投资估算与投资计划，完成各种基本的财务报表（如，项目成本构成表、现金流量表、资金筹措表，销售收入表、经营税金及附加表等），完成基本的财务评价并给出结论（如，内部收益率、净现值等）。

4. 参考文献