1. 研究目的与意义
基于近年来我国融资成本不断增加、银行贷款利率快速增长，且各企业对于项目经济评价也更加关注和重视，结合具体实际对经济评价指标进行深入的分析和研究。为实现企业最大化效益， 必须更加关注项目的可行性。
本课题以苏地2020-WG-60号地块项目作为研究对象，基于SWOT的理论分析了项目的房地产市场环境，并根据分析结果进行项目的市场定位。首先对项目概况、项目市场环境（宏观、中观、微观角度）以及竞争项目情况进行分析，运用SWOT分析法对项目开展优势分析、劣势分析、机会分析、威胁分析，以市场环境分析的结果，对项目进行定位，包括客户定位、产品定位、品牌形象定位。
最后，在关于该项目下的财务分析的研究问题上深入探讨，做好项目决策过程中的风险分析和评价项目能够尽可能的降低项目投资风险。重点把握资本金内部回收率并与企业预期收益率进行比较，明确了项目融资的合理性。确保房地产企业在市场竞争中能够获得可观的经济利益、确保投资者的决策能够更客观、准确和合理，因而对地块项目开发进行可行性研究。
2. 研究内容与预期目标
（1） 项目调查与市场分析：通过对该项目的区位、周边配套及设施、居住环境、区域经济、竞争产品情况、价格及空间布局关系进行调查和分析。其中，市场问卷调查环节的主要工作包括：调查问卷设计，市场调查，调查结果分析。
（2）项目定位：通过前期调查分析对该地块进行项目定位。包括：目标客群、规划设计、产品类型、销售价格等，进而完成开发方案。至少包括：项目功能定位、产品单元设计及户型，产品定价。
（3） 投资估算与财务评价：确定开发的投资估算与投资计划，完成各种基本的财务报表（如，项目成本构成表、现金流量表、资金筹措表，销售收入表、经营税金及附加表等），完成基本的财务评价并给出结论（如，内部收益率、净现值等）。
3. 研究方法与步骤
运用SWOT 分析法根据分析结果进行项目的市场定位，通过空间布局、格局比例、自然环境、价格定位及受众群体等诸多因素作出全方位分析，可为整个投资方向提供更加精准的支持，为工程项目的开发提供基础保障。
按照建设规划条件的要求，科学合理的设计项目平面规划，在符合要求的前提下，尽可能实现最大利益，根据市场调查的数据统计来设计户型，并基于市场价格比较法对项目产品进行定价。
项目发过程中为规避风险，研究一种更为科学的财务管理方法以及动态财务管理模式的策略，我将以此研究思路完成投资估算及财务评价，以财务评价内部收益率在项目规划阶段对项目进行准确评估。基于对工程项目财务评价现金流量模式的研究，得出带有盈利性质的工程项目财务评价需要制定所有投资现金流量所得税之后的一个评判标准。
4. 参考文献
[1]张军锋.可行性研究阶段商品住宅项目投资估算的方法[J].山西建筑,2008(17):253-254.
[2]周长远.房地产开发项目的可行性研究[J].中国房地产业,2015(08):245.
[3] 柯碧青.房地产项目经济评价中敏感性分析方法分析[J].江西建材,2015(16):263 265.
5. 工作计划
第2周 （2022年3月8日始）
编制设计计划书；
第3至5周
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