1. 研究目的与意义
随着市场日益完善，我国房地产市场将从卖方市场逐歩转化为买方市场，环境的变化使房地产幵发企业的经营决策面临更多的不确定风险因素，消费者的购买会越来越理性。面对竞争日趋激烈的房地产市场，城市化大发展的机遇，要使房地产企业保持竞争优势，不被市场淘汰，选择什么样的发展战略至关重要。在这种行业大背景下，如何系统、科学的运用房地产营销理论，制定合理的营销策略和手段，既是房地产市场所面临的紧要课题，也是在这一市场中占据先机的重要方式。
南京仙林以其紫金东麓保存完好的生态环境，成为南京地区仅存不多的#8220;风水宝地#8221;，给仙林房地产的发展造就了一个无法可比的生态优势。从最早亚东的单枪匹马，到栖霞、赛世等大腕品牌的纷至沓来，仙林板块正日益成为南京楼市中的亮点。G85地块周边生活圈已经成熟，而且随着宁镇扬一体化的逐渐推进，仙林作为宁镇扬一体化的核心地带，其商业的发展必将会带动周边房价上涨。
该地块土拍过程备受瞩目，规划条件极为严苛，加之南京房地产市场依然存在不少共性问题，比如产品定位不清晰，市场调研不足，过度依赖广告，营销理论和策划未能达到有效结合等。该项目要在南京区域做出成绩，除了要克服以上问题，更要在营销和细节上下功夫。为了保障项目营销策划的成功，本文在详尽市场调研的基础上，结合项目的具体特点，为该项目量身制定了一套营销策划方案，以正确的产品定位，合理的营销策略来顺利完成销售目标，实现企业利润，强化企业形象，提升市场价值。
2. 研究内容和预期目标
1、研究内容：
通过前期对市场及潜在客户的调研，收集最为真实的市场需求，进而整合各方社会资源以求满足消费者刚性需求，然后合理的定位在建的房地产项目并制定相应的营销策划方略。往往一个优秀的房地产项目营销策划方略不止体现在其能够帮助开发商增加房地产项目收益，更重要的应该是其能更好的发现市场环境变化并及时调整，最终达到房地产开发商收益最大化的期望。
本文基于房地产营销策划、SWOT、PEST 和 4P 等相关理论和分析方法，对项目所处的环境、项目自身优劣势和竞争对手进行分析，确定项目的市场定位和目标客户群体。在此基础上，制定项目的产品策略、价格策略、渠道策略和促销策略，最后为项目营销策略的顺利实施提出相关的保障措施。
3. 国内外研究现状
国外研究：
上世纪初，国外的学者就已经对市场营销展开了研究。1912年，哈佛大学的教授《市场营销学》一书的出版，标志着市场营销学作为一门独立的学科而出现。而从上世纪50年代，西方发达国家的房地产行业开始迅速发展。市场营销组合是现代市场营销理论的一个重要概念，由哈佛大学教授鲍勃提出的，其一经提出就受到学术界和企业界的普遍重视和广泛应用。在之后的时间里，市场营销理论得到了极大的丰富，不同的学者分别从战略和战术角度提出众多营销理论。乔尔迪安提出#8220;产品生命周期#8221;的概念；美国市场学家首先提出市场细分概念；麦卡锡教授提出目标市场理论；阿尔斯顿和杰克特普塔提出产品定位概念。20世纪90年代菲利普科特勒在《营销管理》一书中系统的提出了战略，最终形成了理论。国际营销学大师菲利普科特勒和杰拉尔德查特曼#8220;社会营销#8221;理念的提出促使人们认识到市场营销策略对社会目标可能产生的重大作用。菲利普科特与另一位营销大师勒莱维辛格一同论证了在营销战略中，军事理论起到不容忽视的作用。#8220;全球营销#8221;概念则是由身为现代营销学奠基人之一的西奥多莱维特提出。此外，这一时期的营销概念还有#8220;直接营销#8221;、#8220;关系营销#8221;、#8220;大营销#8221;，其中#8220;直接营销#8221;是指在零售店外向人们销售的一种新形式；关系营销就是把营销活动看成是一个企业与消费者、供应商、分销商、政府机构及其他公众发生互动作用的过程；大营销是指为了成功地进入特定市场，并在那里从事业务经营，在战略上协同使用经济的、心理的、政治的和公共关系等手段，以获得各有关方面的合作与支持。
20世纪60年代，美国营销学大师尤金麦卡锡教授提出了著名的#8220;4p#8221;理论，即产品、价格、渠道、促销这四个基本要素。1967年，菲利普科特勒在其《营销管理：分析、规划与控制》一书中进一步确认了以#8220;4P#8221;为核心的营销组合方法。#8220;4P#8221;营销组合策略构建了营销学的基本框架，是市场营销学的基本理论，它的提出有利于市场营销理论的进一步发展与普及。
4. 计划与进度安排
研究计划表：
|
5. 参考文献
[1]吴翔华.房地产市场营销[M].南京：东南大学出版社,2012:134.
[2]王馨.浅析房地产营销策划的问题与对策[J].现代商业,2008（26）：118-119.
[3]Kotler Philip. Marketing management[M]. Pearson Italia Spa, 2007
以上是毕业论文开题报告，课题毕业论文、任务书、外文翻译、程序设计、图纸设计等资料可联系客服协助查找。
