苏州文博商业广场的业态布局与经营特点分析开题报告

本课题主要研究内容：

绪论

1.1引言

1.2苏州文博中心的基本情况

1.2.1文博商业广场简介

2.1业态现状

2.1.1多元的业态资源

2.1.2文博商业广场的商业模块组合

2.2 文博商业广场的业态缺陷

2.2.1业态组合关联性弱

2.2.2业态定位不明确

3.1定位优先的原则

3.1.1整体的功能性定位

3.1.2城市区域定位

3.1.3目标人群定位

3.2业态组合的基础

3.3业态的相关性

3.4长期租金回报能力

3.5顺应市场

4.1文化主题经营特性

4.2经营模式

4.2.1整体出售整体经营

4.2.2零售出租，各自经营

4.2.3租售混合模式

4.2.4模式分析

4.3协同经营

4.4展会带动经营

5.1建立各区域归类标准突出核心功能

5.2 提升业态组合的相关性,充分发挥文博广场的多业态整合优势

5.3 加强对商家的管理

5.4 改变传统商业模式加入互联网思维

6.1 有效整合区内文化资源

6.2 积极引进嫁接优秀文化品牌

研究内容：

苏州文博广场的业态布局特色

文化广场作为城市文化活动的中心，并不是孤立存在的，它同四周的环境是相互协调互生的。文博广场的布局，首先就应突出文化内涵，注重和周围环境的不同文化环境进行整合，结合城市的总体特点进行整体规划设计。

苏州文化艺术中心和苏州国际博览中心核心位置——苏州文博广场B1层，总面积2万平方米，以其优越的地理位置、特色的商业形态和巨大的商业潜力，实现了与会展中心、演艺中心、商务旅游、会议酒店等多元业态的资源整合，成为金鸡湖东最具商业价值及文化艺术氛围的综合商业载体。这一全新特色休闲购物中心，将和月光码头、诚品书店、新光三越等联合打造“文博繁华商圈”，向东连接“圆融时代广场商圈”，共同打造园区湖东商业版图。

苏州文化博览中心拥有苏州文化艺术中心、苏州国际博览中心两大载体，是目前江苏省最大的文化、艺术、会展、休闲多功能城市综合体。文博中心已成功打造出“中国金鸡奖永久评奖基地”、“江苏省文化产业示范基地”、“苏州话剧节”、“金鸡湖艺术节”等苏城百姓耳熟能详的知名品牌;苏州国际博览中心每年吸引众多国内外知名展会。作为文博中心探索文化艺术、商务旅游、会议展览融合发展的智慧结晶，苏州文博广场商业中心不仅拥有着与生俱来的艺术特质，而独特的展会文化也全面提升了其的知晓度和影响力。

苏州文博广场的经营特点分析

（一）特点

（1）整体出租，整体经营

开发商采取这种经营模式不出售产权，而是将物业整体出租，依靠开发商自筹资金及后期的租金获得资源，后期的商业运营则采用统一经营或整体经营方式，采用这种经营模式的商业地产类型主要为大型购物中心和商场等。开发商往往实力雄厚，并且与国内外著名大型商业品牌特别是连锁超市在投资开发前便组成了战略联盟，租期比较长，一般是10—20年。比如沃尔玛、家乐福、苏宁电器、国美等。

（2）零售出租，各自经营

这种经营模式是开发商不出售物业，而是采取零散出租的形式，依靠开发商自身筹资及后期的租金来获得资源，后期的商业运营采用的是商户各自经营，采用这种经营模式的商业地产类型主要为专业批发市场和商场等。 零散出租亦称零租或分散出租，开发商在确定某一主题功能下对各个铺位进行招

租，租期相对短些，一般为2～5年；开发商帮助租户统一办理相关的营业执照、税务登记，甚至代开销售发票、财务结算等。

（3）租售混合模式

租售混合模式又被称为“订单模式”，开发商在购物中心项目开发前与商业巨头结成战略联盟，其项目的主体格局按照商业巨头的要求进行设计，项目主体产权不出售而是整体出租给商业巨头，购物中心主体由商业巨头进行专业经营。将项目的其他零散商铺进行销售（开发商在出售商铺时，一般都和商铺投资者签订返租协议，取得已出售商铺的管理权，以便对整个项目进行业态规划），售出的零散的商铺可以由业主各自经营。这种经营模式一般适用于大型购物中心和商场等。资源获得方式是自筹

资金、销售资金和后期租金。

（4）国内外有很多学者和研究人员对消费者满意度理论进行了研究和定义,提出了自己的观点,虽然在认识上有差异,但都丰富和发展了消费者满意度理论。Howard和Sheth (1989)认为消费者满意度是顾客对其购买付出而获得的报酬是否适当的一种认知状态;即顾客对其所购买的商品的比较和评价,是顾

客在购买了商品以后,对商品使用情况的反馈性评价

（5）对于顾客满意与顾客忠诚的关系,学术界进行了大量的研究,一些学者也在研究探讨二者关系,由于他们计量顾客忠诚的类别不同,造成研究结果也有所差异,如:有的学者认为:顾客满意感是顾客忠诚感得一个重要的驱动因素;欧美的一些学者的研究结果表明:顾客的满意感与顾客认知忠诚感存在显著的正相关关系;奥立弗认为:顾客满意感是顾客忠诚感的一个必要条件,却不是充分条件;有些学者认为顾客的归属感也会影响顾客满意感与顾客忠诚感之间的关系。我们认为健身场所顾满意感对顾客忠诚度是有直接影响,也可能通过某种中间变量来间接影响。

（二)分析

这种模式有利于开发商从长期经营的角度分析项目的可行性，进行项目的总体规

划、资源整合与经营管理。这种模式交易简单，结算方便；物业可进行抵押贷款，有

利开发新的项目；物业的升值空间较大。同时能够对整个项目进行统一招商管理、对

业态进行组合以及进行统一的营销管理和物业管理，大大提升了商业地产项目成功的

可行性。

这种经营模式的收益低，其回报率一般仅在3～5%之间，租期还长，因此对开发

商具有很高的要求。如果开发商资金不够雄厚，仅通过银行的贷款资金进行长期的商

业地产开发的话，将会带来巨大的财务风险。另外还要求开发商具备极强的招商能力，

从前期的规划到后期的经营管理，这都需要开发商拥有一支具有较强专业能力的队伍

来操作。专业人才的缺乏还正是困扰我国商业地产发展的一个瓶颈。产权出售模式通过整体或拆零销售，达到迅速销售、很快收回投资，取得现金流。商业地产项目往往在预售阶段就开始销售，最大程度地降低开发商的资金压力，并达快速开发——快速销售——资金快速回笼——再次开发循环的目的。同时还能保证商场经营规范和经营档次。

预期目标：

城市规划是建设的重心,是管理的依据,同时更是城市经营的根本。适应市场经济要求的、科学合理的城市规划,为合理使用城市空间、开发城市无形资产、优化城市资源配置等方面提供更好的价值趋向。因此,苏文博广场的经营理念在规划中做到社会资源最优配置的需要。使所有公民都有权利公平自由地分享这些公共资产,使这些公共资产发挥出最佳的社会效益。

研究方法：

通过在网上搜索，掌握苏州文博广场的具体现状，然后通过调查和亲身体验，了解到目前苏州文博广场的经营状况与之后的战略规划，然后运用市场营销的知识及参考文献有关理论对现状进行分析，并对苏州文博中心的业态分布和经营现状评析，发现了苏州文博中心的经营特色与其中还存在的问题。

研究步骤：

①首先通过期刊和网站广泛收集有关苏州文博广场的各种资料案例。

②其次是对社会上比较突出的相关问题进行整理和分析，与此同时，参考有关苏州文博广场的文章、报纸和期刊杂志，进一步熟悉苏州文博广场的经营现状，然后根据这些信息以及导师给予的意见与建议拟定论文的大体框架、结构层次

③与导师进行深入探讨，在老师的指导下，调整论文的结构并进一步补充相关的资料，使论文的结构层次更为清晰合理，资料更为充沛。

④围绕大纲与结构，完善论文的主体内容。特别是对成功模式的总结要尽可能的全面并要有所突破，树立起自己的观点。

⑤在周念宇导师的指导下，进一步修改论文的内容，应当注意论文的基本规范，标点符号的运用，用词、用句是否恰当等。

⑥周念宇导师审稿后定稿，必要时再做修改，形成自己的观点，得出自己的研究成果。

[1]梁景铭．金太阳广场的商业开发与运营[D]．中国硕士学位论文数据库（华南理工大学），2011：2-8．

[2]杜鹃．大型商业地产运营管理模式研究及应用——以苏州“印象城”项目为例[D]．中国硕士论文数据库（苏州大学），2010：6-10．

[3]金巍．我国商业地产运营模式研究[D]．中国硕士学位论文数据库湖北：华中师范大学，2012：9-13．

[4]王涵．商业房地产运营管理模式的创新与应用研究[D]．中国硕士学位论文数据库（山东大学），2007：20-24．

[5]陈俊．基于商业地产的城市综合体业态研究[D]．中国硕士学位论文数据库（南京财经大学），2013：10-24．

[6]王妙.百货商场特色经营的战略思考[J]．上海商贸，2006，（03）；10-15

[7]段宏斌．中国商业地产大趋势[M]．北京：北京建筑工业出版社，2009：12-23．

[8]徐芳．规模经济与产业竞争力选择—中国零售业连锁经营研究[D]．中国硕士论文数据库（华南师范大学），2004：22-40．

[6]张晓炜．我国商业地产经营模式探析及对策研究[J]．现代商贸工业，2012，（04）：3-4．

[7]刘波．中国商业地产发展现状与趋势分心[J]．宏观经济，2009，（05）：34-37．

[8]余凯．我国购物中心核心竞争力研究[J]．商业经济研究，2006，（34）：12-16．

[9]郑思齐，刘洪玉．购物中心规划和运作的经济分析[J]．商业研究，2003，（18）：1-3．

[10]王永贵．21 世纪企业制胜方略—构筑动态竞争优势[M]．北京：机械工业出版社，2002：29-32．

[11]刘念雄．购物中心开发设计与管理[M]．北京：中国建筑工业出版社，2001：56-60．

[12]楚永刚．商业地产百科全书[M]．大连：海外出版社，2003：23-34．

[13]向毅文.沈阳大型零售商业网点布局问题和对策研究 [D].中国硕士学位论文数据库（沈阳理工大学），2008:21-50．

[14]聂孙亮.商业综合体商业业态特点及设计对策研究 [D].中国硕士学位论文数据库（天津大学），2012:34-55

[15]Mark J．EPPli and John D．Benjamin：The Evolution of Shopping enterReseareh：A Reviewand Analysis[J]，1994，（9）：5-32．